ARAŞTIRMA

 

TÜRK KONUT SEKTÖRÜNÜN BUGÜNKÜ DURUMU VE YENİ KONUT TİPİ TRENDLERİ

Ender Şenkaya
İnş.Y.Müh.

Temmuz 2001

I. TÜRK KONUT SEKTÖRÜNÜN BUGÜNKÜ DURUMU

İmar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1985 yılından bugüne kadar, kentlerimiz şantiye görünümüne bürünmüş, yapı stoku büyük ölçüde artmıştır. Ancak, kentsel çevre kalitesi bu durumdan olumsuz bir biçimde etkilenmiştir. Daha önemlisi, bu yapı stoku çağdaş yapı güvenliğinden yoksundur ve doğal afetler karşısında büyük bir tehlike oluşturmaktadır.

Topraklarının %96’sı deprem bölgesinde yer alan ve deprem dışında sel, heyelan gibi diğer doğal afetlerle sık sık karşılan ülkemizde, bilimdışı ve denetimsiz yapılaşma sürecinin ne kadar büyük felaketlere yol açabileceği 17 Ağustos 1999 Doğu Marmara Depremi ile kanıtlanmıştır.

Yaşanan bu büyük felaketin ardından, halk arasında müteahhit ve yap-satçılığa karşı büyük bir tepki oluşmuş, ve konut talebi çok büyük bir hızla düşmüş olmakla beraber, genelde çok saygın kuruluşlarca imal  veya kontrol edilmiş tercihen az sayıda katlı veya müstakil tip konut talebinde artış olmuştur.

1990-1999 yılları arasında hızla artan villa tipi konut arzı, arazi ve inşaat maliyetlerinin yüksekliği karşısında doygunluğa ulaşmış, risk hesapları iyi yapılmadan başlanmış pek çok proje yarım kalmıştır. O günkü projelerde gözlemlenen maliyet yüksekliği ve yanlış konut tipi seçimleri, Doğu Marmara Depremi’nden sonra ortaya çıkan kısmi müstakil konut talebine de uygun düşmemiştir. 2000-2001 döneminde yaşanan mali krizler de konut sektörünü tamamen durma noktasına getirmiştir. Öyle ki; 2000 yılında üretimine başlanan konut yüzölçümü 1990’lardaki seviyesine düşmüş, sadece 1998-2000 yılları arasında yaklaşık 20 milyon metrakarelik bir konut üretimi azalışı ortaya çıkmıştır. 1990-1998 yılları arsında ortalama konut üretimi 58 milyon m2 olmuş iken sadece 1999 ve 2000 yıllarındaki azalma nedeniyle 26 milyon metrakare konut açığı ortaya çıkmıştır.

Süregelen depremler, ve Marmara’daki deprem beklentileri mali krizler ile birleşince toplum  ihtiyaçlarını daha çok kiralama ile karşılama yoluna gitmiştir.

Konut üretimi hızla düşerken, nüfus artış hızları radikal değişimlere uğramadığından çok kısa bir gelecekte çok büyük bir konut talebi patlaması beklenebilir. DİE verilerine göre 1970 yılında nüfusu 31 milyon olan ülkemizin nüfusu %100’ün üzerinde bir artış ile 1997 yılında 63 milyona çıkmıştır. Bu periyodda üretilen konut adedi ise sadece 10milyon adettir. Nüfus artış hızı değişmese bile önümüzdeki on yıl içinde en az 5 milyon konuta daha ihtiyaç duyulacaktır.

II. KONUT TALEBİNİN KARŞILANMASI AÇISINDAN PİYASAYA SUNULAN YENİ ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Özel kesimde arsa payı karşılığı konut inşaat yapımı oldukça yaygın bir uygulama olarak sürmektedir. Konunun yasal düzenlemesi olmamasına rağmen, yaygın uygulama mevcut hukuki düzenlemelerin muhtelif sentezleri ve yargı kararlarıyla bir hukuki zemine oturtulmaya çalşıllmaktadõr. Yap-Sat olarak adlandırılan bu uygulama yeterli finansmana sahip olmayan arsa sahiplerinin, inşaat taleplerini karşılamada bir finansman modeli olarak karşımıza çıkmaktadır. Müteahhitlik sektörünün ve inşaat kalitesinin en çok tıkandığı noktayı oluşturan bu konu, önümüzdeki yılların sorun odaklarından biri olarak varlığını sürdürecektir.

Etüt, proje, müteahhitlik ve yapım hatalarının yanı sıra yerleşim yerlerinin yanlış seçimi, standartlara uymayan kalitesiz malzeme kullanımı gibi teknik nedenler, idari ve politik hatalar, bir kısmının ise gelişen teknolojiler karşısında demode kalmış olması Türk İnşaat Sektörü’nü son yıllarda ciddi bir darboğaz ile karşı karşıya bırakmıştır. Bu durum sektörü yeni arayışlara itmiştir.

Nüfusu hızla çoğalan ve gittikçe artan oranda kentleşen ve kalkınan ülkemizde inşaat sektöründe yeni malzemelerle ileri tasarım ve yapım teknolojilerinin kullanımı, ülke ekonomisi açısından olduğu kadar insanlarımızın can güvenliği ve yaşam kalitesi açısından da büyük önem taşımaktadır.

            Son birkaç yılda inşaat sektörünün gündemine gelen betonarme yapı alternatifleri olarak; çelik, PVC ve ahşap hafif yapılar sayılabilir.

a.      Çelik Taşıyıcı Sistemler

Avrupa ve Amerika’da endüstri devriminin temel taşı olan çelik, çok uzun zamandır endüstri tesislerinin yanı sıra konut sektöründe de geniş bir biçimde kullanılmaktayken, ülkemizde yaygın kullanım alanı bulamamıştır. Ülkemizin uzun zaman yüksek yapılara gereksinim duymamış oluşu ve konvansiyonel yapı sistemlerinin daha ekonomik olarak ortaya çıkışı, çelik bina sektörünün gelişmesinin önündeki en büyük etkendir.

Çelik taşıyıcı sistemler hafiflikleri nedeni ile deprem gibi yatay yüklere karşı daha dayanıklı olmakla beraber, kalifiye işgücünün sınırlı oluşu, yangın mukavemetindeki sakıncalar, korosiv etkiler gibi bazı sakıncalar da içermektedir.

Çelik yapı sektörüne giren firmalar özellikle ABD ve Kanada menşelidir.

b.      PVC kökenli taşıyıcı sistemler

Sertleştirilmiş PVC  veya HDPE’nin taşıyıcı sistemlerde kullanılmaya başlaması son1 10 yılın bir gelişmesidir ve özellikle kuzey ülkelerinde (Kanada, Polonya gibi) yaygınlaşmaya başlamaktadır.

Basit tabiri ile sertleştirilmiş PVC’den oluşan kabuk yapını içine çok az bir donatı kullanılarak ince granülometriye sahip bir beton dökülerek imal edilmektedir. Konstrüksiyon, yurtdışından uzman getirmek suretiyle gerçekleştirilmektedir. Avantaj ve dezavantajları sıralamak gerekirse;

·        Hafif yapım sisteminin depreme karşı avantajları vardır.

·        Kalıp donatı gibi maliyetleri ortadan kaldırdığından ekonomik ve hızlı bir konstrüksiyon sürecine sahiptir.

·        Ülkemizde yetişmiş kalifiye işgücü son derece sınırlıdır.·        PVC’nin uzun dönem ultraviyole dayanımı düşüktür. Bu nedenle kuzey ülkelerinde daha çok tercih edilebilmektedir.

·        Mevcut bir Türk Standardı olmadığından yürülüteki mevzuata uygun şekilde bir imalat yapılması güçtür.

c.       Ahşap Yapılar

Türkiye’nin geleneksel yapı sistemine uygun çözümlerden birisi ahşap yapıyapım sistemleridir. Gelenek teknolojinin gelişimiyle birleştirilip, dezavantajlar ortadan kaldırıldığında uzun vadede ikinci ev olarak bile olsa müstakil ev talebine cevap verecebilecek niteliktedir.

Halen ülkemizde Kanada, ABD, Finlandiya, İsveç, Rusya kökenli olarak ithal edilen çeşitli tip ve vasıfta ahşap müstakil konutlar imal edilmeye devam edilmektedir.

Ahşap yapı sistemlerinin avantaj ve dezavantajları genel olarak sıralanacak olursa;

·        Ülkemizde ahşap konusunda deneyimli kalifiye işgücü vardır.

·        Hafif konstrüksiyon depreme karşı dayanıklıdır.

·        Kısa sürelerde (3-4 ay gibi) modüler şekilde tasarlanmış binalar bitirilebilir.

·        Kurtlanma ve mantarlanmaya hassas olmakla beraber, iyi bir emprenye işlemi ile bu sorun ortadan kaldırılabilir. OSB (ahşap yonga levha) ağırlıklı yapılacak yapılarda bu sorun minimize edilmiştir. İyi hava sirkülasyonu sağlandığı takdirde uzun yıllar sorunsuz olarak kullanılabilmektedir.

·        Yangına karşı duyarlılığı nedeni ile sigorta sorunları vardır. Yangın algılama ve uyarma sistemlerinin maliyeti düşünülmelidir.

·        Uzun dönem dayanım için gelişmiş teknolojiye sahip bağlantı elemanları kullanılmalıdır.

·        İthalat bağımlılığı yoktur.

III. SONUÇ

17 Ağustos 1999 depremi sonrası yaşanan gelişmeler ve 2001 yılı mali krizleri sonucunda büyük bir daralma yaşayan inşaat sektöründe orta vadede büyük bir patlama yaşanması beklenebilir. Son 3-4 yıl içinde çeşitli nedenlerle emlak piyasasından kaçan paranın, faizlerin düşmesiyle birlikte bir geri dönüş yapması kaçınılmaz olacaktır.

Özellikle, Hazine arazilerinin belli bir plan dahilinde yerleşime açılması kararının ardından, şehire yakın müstakil ev sahibi olmak isteyenler ile şehir dışında ikinci evinin müstakil olmasını isteyecek ailelerin talepleri orta vadede hızla artacaktır.

YapiWorld 19.07.2001

Kaynaklar:

DPT Sekizinci beş yıllık kalkınma plan raporu

DİE (Devlet İstatistik Enstitüsü) verileri